FINANCEMENT / INVESTISSEMENT

Prêt relais : comment bien s'en servir ?

Tandis que le rebond dans la production de crédits immobiliers a été constatée sur le 1er semestre 2025, l'analyse détaillée fait la part belle aux primo-accédants qui ont représenté 53,7% des nouveaux crédits. Quid des secundo-accédants ? Comprimés entre les critères HCSF pour celles et ceux qui étaient déjà engagées sur d'autres investissements et l'hésitation de basculer sur des nouveaux biens pouvant faire l'objet d'une rénovation énergétique, déçus par les logements excentrés au moment du Covid, crispés par les tensions sur les taux et l'incertitude économique, les ménages déjà propriétaires réfléchissent à plusieurs fois avant de se lancer dans un changement de résidence. Et ce surtout dès qu'on leur parle de prêt relais...

Le prêt relais est une solution de financement qui permet de réaliser l'achat d'un nouveau bien sans avoir finalisé la vente du bien actuellement occupé (ou détenu). Il existe plusieurs formules de relais :
- Le relais dit « sec » car le montant de la cession du bien actuel couvre - parfois largement- le besoin de capitaux du nouveau bien. Dans ce cas, le crédit consenti par la banque s'apparente à une avance de trésorerie.
- Le relais revente ou rachat, selon les banques qui comprend le montant du prix du nouveau bien acheté auquel on ajoute le capital restant dû de l'ancien prêt toujours en cours. Cela permet de libérer la banque prêteuse du premier bien et donc d'avoir les mains libres pour négocier comme bon semble au propriétaire prix et durée le bien en vente. Inconvénient : le montant du capital emprunté est plus important et il faut donc avoir la capacité d'endettement adaptée.
- Le relais « classique » qui est complété d'un prêt amortissable complémentaire pour boucler le budget du nouveau projet.

Par ailleurs, s'agissant du relais sec et du relais classique, la banque peut accepter de reporter les intérêts sur toute ou partie de la durée du prêt, ou demander à ce que les intérêts soient payés mensuellement par l'emprunteur, le capital se remboursant à la vente du bien. Dans tous les cas, le paiement de la prime d'assurance associée au prêt est indispensable pour être active.

Mais c'est bien la notion de risque et de coût est au coeur des angoisses des emprunteurs et concourent dans l'appréhension à recourir à ce type d'emprunt. Pour justifier ces craintes, on fait généralement appel à la mémoire de la crise financière des années 2009-2010, où la brutale montée des taux et la forte contraction du marché des transactions avaient laissé des emprunteurs ayant contracté un prêt relais face à leur désarroi et sans solution autre que perdre l'une ou l'autre des opérations, voire les deux. Le législateur a d'ailleurs voulu répondre à cette situation, en plus de la durée limitée à 24 mois déjà existante, en obligeant les banques à suivre le déroulement de la vente, et à provoquer un entretien avec l'emprunteur au plus tard 6 mois avant l'échéance du relais, si la vente n'est toujours pas engagée, pour envisager les hypothèses de débouclage du prêt. La Directive sur le Crédit Immobilier transposée en droit français en mars 2016 a aussi demandé aux banques de s'assurer de la valeur du bien en vente pour rendre le montage de prêt relais adapté au projet.

Copilot IA

Le coût élevé du prêt relais fait lui aussi référence à des opérations qui se sont éternisées dans leur débouclage, puisque même si le taux d'intérêt nominal est généralement peu élevé, il n'y a pas d'amortissement de capital et donc plus la durée de détention du crédit est longue, plus les intérêts s'accumulent.

Il n'en reste pas moins, que le coup de cœur, la « bonne affaire », n'attendront pas une organisation sans utilisation de cette formule de prêt.

C'est là que le rôle du professionnel immobilier est essentiel. Car la qualité du conseil dans l'estimation de la valeur du bien en vente doit être la plus sincère et réaliste possible, ce qui permettra de réduire le délai de vente du bien.

D'une part, c'est important pour que le client ne soit pas mis en difficulté dans sa demande d'emprunt auprès de la banque (qui pourrait contester l'estimation) ou encore lors du débouclage du prêt relais et de la vente. D'autre part, cela rendra la réalisation du projet la plus fluide et la plus rassurante pour son client.

Dans une période compliquée comme celle que nous vivons, la tentation est grande de flatter le vendeur en faisant espérer un prix de vente élevé, mais les conséquences ne sont pas neutres, financièrement, commercialement, et en termes de réputation.

Photo | Bruno Rouleau, Copilot IA

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